FAQ

De R$ Até R$

O que há de novo?

O mercado imobiliário está em constante transformação, assim como as leis e normas que envolvem as negociações de imóveis. Por isso, contar com um corretor de confiança, atualizado e atento a essas mudanças, é fundamental para garantir mais segurança e tranquilidade em cada decisão, além de receber o suporte e a assessoria necessários em todas as etapas.

I) Do locatário (inquilino):

  • RG e CPF (casado) ou do seu companheiro(a), 2 cópias de cada documento, sendo 1 cópia autenticada.
  • Fotocópia da carteira profissional (páginas da foto, qualificação e registro).
  • Fotocópia dos 3 últimos holerites.
  • Endereço comercial e telefone da empresa (onde trabalha).
  • Fotocópia dos 3 últimos recibos de aluguéis pagos.
  • Referência bancária.
  • Imposto de renda (se for autônomo).
  • Comprovante de residência, luz ou telefone.
  • Contrato social (se for sócio de empresa).
  • Número do CNPJ – NIRC – Número da Junta Comercial.
  • Inscrição estadual.

II) Dados dos Fiadores:

  • RG e CPF do casal, 2 cópias de cada documento.
  • Certificado de casamento.
  • Carteira profissional.
  • 3 últimos holerites (ou comprovante de aposentadoria).
  • Declaração do contador (se for autônomo, com firma reconhecida).
  • Contrato social (se for sócio de empresa).
  • Comprovante de residência, luz ou telefone.
  • Endereço comercial da empresa (onde trabalha).
  • Referência bancária.
  • Escritura definitiva e certidão da matrícula atualizada em cartório.
  • Carnê de IPTU do ano.

A lei não fala em "prazo mínimo", mas estabelece uma série de restrições para o locador (proprietário) que celebrar contratos residenciais por período menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o "prazo mínimo" recomendável é de 30 (trinta) meses.

Para o locador (proprietário) é a única condição que lhe permite requerer o despejo por denúncia vazia, pois se o contrato for feito por prazo menor, o locador (proprietário) só poderá requerer o despejo para uso próprio, uso do ascendente ou uso de descendente.

No caso do locatário (inquilino), como o mesmo não sabe se vai ficar os 30 meses ou não, costuma-se fazer uma negociação com o locador (proprietário) para a isenção da multa após um determinado período (como por exemplo, 12 meses), desde que com aviso prévio de no mínimo 30 dias. Após esse período mínimo estipulado, o locatário (inquilino) não pagará multa se deixar o imóvel.

O contrato poderá ser estabelecido por qualquer prazo, normalmente tem-se feito por um prazo mínimo de 12 (doze) meses, podendo ser renovado por acordo e interesse das partes. Porém, se o prazo for igual ou superior a 10 anos, deve ser obedecida a necessidade de outorga uxória (os cônjuges devem assinar o contrato). (Veja artigo 3º da Lei 8.245/91).

Sim. Se o locatário (inquilino) devolver o imóvel antes do prazo pactuado deverá pagar a multa, desde que estipulada em contrato.

Sim. O locatário (inquilino) não é obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transferência e desde que também comunique o locador (proprietário) com 30 dias de antecedência. Neste caso, a lei permite ao locatário (inquilino) desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (Veja artigo 4º, Parágrafo Único da Lei 8.245/91).

A prova documental acima citada pode ser através de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hierárquico do locatário (inquilino) ou pelo departamento de RH da empresa.

Se continuar por mais de 30 dias após o término do contrato, sem oposição do locador (proprietário), considera-se prorrogado por prazo indeterminado (veja artigo 46, §1º da Lei 8.245/91). Com isso, tanto o locador (proprietário) como o locatário (inquilino) poderão denunciar o contrato a qualquer tempo, desde que com aviso prévio de 30 dias (veja artigo 46, §2º da Lei 8.245/91). Portanto, a partir do término do contrato, o locatário estará isento da multa, desde que avise por escrito o locador da desocupação com um mês de antecedência.

Não. Essa multa deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato. Portanto, será nula a cláusula que determine a cobrança da multa de forma diferente. (Veja artigo 4º, parágrafo único da Lei 8.245/91 e artigo 413 do Código Civil).

Prazo do contrato: 30 meses com início em 01/01/2006 e término em 01/07/2008.

Valor do aluguel: R$ 1.000,00.

Multa contratual: 3 aluguéis.

Caso o locatário desocupe o imóvel em 31/10/2006:

3 x R$ 1.000,00 = R$ 3.000,00.

Divide-se esse valor por 30 meses e depois multiplica-se por 20, que é o tempo faltante para o término do contrato.

Multa resultante: R$ 2.000,00.

Deverá ser feito um contato antes do vencimento com o locador (proprietário), seu representante ou com a Administradora (se for o caso), de preferência através de e-mail, solicitando um número de conta corrente para depósito, guardando o comprovante como comprovante de pagamento do aluguel, salvo se houver outra solução disposta em contrato.

O endereço de cobrança deve ser o que foi eleito em contrato, porém nada impede que o mesmo possa ser alterado desde que com consentimento do locador (proprietário). Para tanto, basta solicitar por escrito, informando o novo endereço que se deseja para recebimento do boleto de cobrança do aluguel.

Não. O locador (proprietário) pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Não há prazo mínimo para a propositura da ação de despejo. (Veja artigo 9º, inciso III da Lei 8.245/91).

Purgar a mora é a possibilidade que a lei concede ao locatário (inquilino) para evitar o despejo, que consiste no pagamento de seu débito, independente da propositura da ação. O débito a ser pago será constituído dos aluguéis em atraso, acrescidos de multa, correção monetária, juros e honorários advocatícios (quando for o caso).

Deverá ser proposta uma ação de despejo baseada na falta de pagamento, com o objetivo de obter a desocupação do imóvel. Essa ação poderá ser cumulada com a cobrança dos valores devidos.

Depende. A princípio o locador não poderá cobrar o aluguel antecipadamente. A cobrança antecipada poderá ocorrer quando o locador não exigir nenhuma garantia do locatário ou no caso de locação para temporada. (Veja artigo 20 da Lei 8.245/91).

Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e outros fatos que decorram de determinado tempo, contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. (Veja artigos 48 a 50 da Lei 8.245/91).

A data de vencimento do aluguel e o local para pagamento deverão estar previstos em contrato. Caso não estejam, o aluguel deverá ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no endereço do imóvel locado. (Veja artigo 23, inciso I da Lei 8.245/91).

É proibido o valor do aluguel ser estipulado em moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo. (Veja artigo 17 da Lei 8.245/91).

Os reajustes são anuais, baseados no índice eleito em contrato. Geralmente tem sido utilizado o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.

A descrição e localização precisa do imóvel, o prazo da locação, o valor da locação, a forma e o local de pagamento. Este contrato deverá ser assinado pelo locador (proprietário), pelo locatário (inquilino) e por duas testemunhas.

Caso o locador queira vender o imóvel durante o prazo de vigência do contrato de locação, deverá ser dado ao locatário o direito de preferência para a aquisição do imóvel, nas mesmas condições oferecidas a terceiro.

A resposta do locatário deverá ser dada por escrito, no prazo máximo de 30 dias contados da notificação da intenção da venda. Não havendo interesse e ocorrendo a venda, o comprador poderá denunciar a locação, concedendo ao locatário prazo mínimo de 90 dias para desocupação, salvo nas hipóteses previstas em lei. (Veja artigo 8º da Lei 8.245/91).

Falecendo o locador, a locação será transmitida, em direitos e deveres, aos seus herdeiros. Se falecer o locatário, o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes residentes do imóvel ficarão subrogados em seus direitos e obrigações. (Veja artigos 10 e 11 da Lei 8.245/91).

Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Veja artigo 12 da Lei 8.245/91).

Para mudar o fiador, basta apresentar a documentação exigida do novo pretendente. Se a pessoa preencher os requisitos exigidos, faz-se um aditamento ao contrato, fazendo constar a mudança do fiador.

Quanto à mudança do locatário, esta requer mais cuidado, pois além de apresentar toda a documentação exigida, é necessário que o atual locatário rescinda por escrito a locação e seja feito um novo contrato.

É o direito que o locador (proprietário) tem de pedir a desocupação do imóvel locado sem precisar apresentar motivo para o pedido.

Sim. Desde que demonstre em juízo a necessidade de utilização daquele imóvel em especial.

Não. A lei faculta o pedido de retomada para uso de ascendentes ou descendentes que não tenham imóvel próprio e, em casos excepcionais, o judiciário tem autorizado o pedido formulado para moradia de outras pessoas que dependam economicamente do proprietário.

Quando a locação é para fins comerciais e quando a locação, apesar de ser para moradia ou residência, figura no contrato como locatária uma pessoa jurídica. Nesse caso temos uma locação não residencial por força de lei. (Veja artigo 55 da Lei 8.245/91).

Sim. Não há impedimento legal, pois não se pode confundir a pessoa física com a pessoa jurídica, que perante a lei são distintas. Na prática, geralmente tal situação não é aceita.

Desde que não haja previsão contrária em contrato, as benfeitorias necessárias e as benfeitorias úteis deverão ser indenizadas e permitem o direito de retenção. Já as benfeitorias voluptuárias poderão ser retiradas pelo locatário, se assim desejar, desde que não cause dano ao imóvel.

Geralmente já é previsto em contrato que quaisquer benfeitorias úteis ou necessárias introduzidas no imóvel ficarão incorporadas ao mesmo, não cabendo indenização, ressarcimento ou direito de retenção, podendo ser removidas aquelas que não causem danos ao imóvel.

Com relação a outras benfeitorias que, de comum acordo entre as partes, possam permanecer no imóvel, o ressarcimento será negociado entre o locador e o locatário. (Veja artigos 35 e 36 da Lei 8.245/91).

São as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Não são indispensáveis, mas, se forem feitas, darão mais aproveitamento à coisa, a exemplo da construção de mais um cômodo em uma casa.

São aquelas benfeitorias destinadas a conservar o imóvel e indispensáveis. São aquelas que, se não forem feitas, o imóvel pode perecer ou seu uso ser impossibilitado. São entendidas de forma ampla, como despesas de conservação do imóvel.

São as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que vêm a embelezar o bem e aumentar-lhe o valor, embora não interfiram na normal utilização da coisa, como exemplo, a construção de uma piscina com cascata e jardins em uma casa.

Os problemas estruturais do imóvel devem ser comunicados imediatamente ao locador (proprietário) ou seu representante legal. Essa comunicação deverá ser feita sempre por escrito e devidamente protocolada, sob pena de não ser considerada válida.

A responsabilidade pela solução dos problemas pode ser do locador ou do locatário. Se o problema for decorrente do mau uso da propriedade, será de responsabilidade do locatário, que deverá providenciar o reparo.

Se for responsabilidade do locador, a comunicação por escrito servirá como prova de que o locatário tomou o cuidado de levar o fato ao conhecimento do proprietário imediatamente, evitando que os problemas se agravem e que seja responsabilizado por negligência.

Para segurança do locatário (inquilino) e do locador (proprietário), porque constitui prova que pode ser analisada a qualquer tempo.

Porque é de interesse do locatário (inquilino), e é necessário, que as partes ou seus representantes acompanhem a vistoria.

O locatário deve notificar por escrito o locador, através de documento escrito, sobre a sua intenção de deixar o imóvel, com pelo menos 30 dias de antecedência.

Vencido o prazo da notificação, o locatário deve desocupar o imóvel e agendar a vistoria de saída. Após a vistoria deverão ser entregues as chaves ao locador ou à administradora, juntamente com as últimas contas de água, luz, gás, condomínio e demais encargos devidamente pagos.

Fazem-se então os acertos finais referentes ao aluguel, encargos e eventuais reparos. Somente então o locatário e o fiador estarão exonerados das responsabilidades da locação.

O locatário, fazendo a comunicação no prazo previsto, será orientado sobre as providências necessárias para rescisão da locação, como reparos no imóvel, desligamento do fornecimento de água e luz, pagamento de condomínio, quitação de eventuais débitos etc. A obrigação da comunicação prévia também está prevista na Lei 8.245/91 (veja artigo 6º).

Sim. Entretanto, deve ser fornecido ao locatário um recibo provisório das chaves, com a observação de que há débitos e outras obrigações contratuais pendentes.

A recusa do recebimento das chaves, nessas circunstâncias, quase sempre provoca o abandono do imóvel pelo locatário, gerando maiores problemas para o locador.

Ele deve ingressar imediatamente com ação de despejo por infração contratual e cientificar os fiadores solidários. Se o imóvel estiver sob a responsabilidade de uma administradora, o locador deverá fazê-lo através do departamento jurídico da mesma.

Primeiro, porque a legislação permite a transferência da obrigação. Segundo, há que se considerar que no IPTU estão embutidos valores que decorrem da utilização direta do imóvel pelo locatário, como coleta de lixo, manutenção de ruas, poda de árvores etc.

A lei, a princípio, prevê que a responsabilidade pelo seguro é do locador (proprietário), deixando, porém, a possibilidade de ser convencionado pelas partes de forma diferente (veja artigo 22, VIII).

Em função disso, o mercado assimilou que é do locatário a responsabilidade de fazer o seguro, que pode ser feito em nome do locador ou do locatário, desde que o beneficiário seja o locador.

A cópia da apólice deverá ser apresentada num prazo máximo de 30 dias após a assinatura do contrato de locação. Esse seguro deve ser renovado a cada 12 meses.

Os tribunais já determinaram que, quando o seguro de incêndio contratado for inferior ao valor do bem, será considerado infração contratual de natureza grave, sendo motivo para a rescisão do contrato.

Fiança, caução de imóvel, caução em título e seguro fiança. (Veja artigo 37 da Lei 8.245/91).

É uma obrigação assumida por terceira pessoa, o fiador, que se responsabiliza totalmente pelo cumprimento da obrigação do locatário (inquilino), caso este não a cumpra ou não possa cumpri-la.

No contrato de locação geralmente a garantia fiança é solidária. Ou seja, no caso de não cumprimento de qualquer obrigação por parte do locatário, o locador poderá cobrar do fiador.

Sendo o fiador um garantidor solidário, é responsável pelo cumprimento das cláusulas contratuais até a entrega efetiva das chaves do imóvel.

Se o locatário não pagar, ou seja, houver inadimplência, o fiador arcará não só com o pagamento do aluguel atrasado, mas também com as despesas e ônus provenientes desse atraso, como multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios, conforme as responsabilidades assumidas no contrato.

Caução de imóvel: caso o locatário seja proprietário de imóveis em outros Estados, pode caucioná-los através de uma averbação no Registro de Imóveis, deixando o imóvel como garantia da locação. (Veja artigo 38, caput e §1º da Lei 8.245/91).

Não existe impenhorabilidade do bem de família para o caso de fiança em locação. (Veja artigo 3º, VII da Lei 8.009/90 e artigo 82 da Lei 8.245/91).

É a garantia feita através de companhia de seguros, onde o locatário (inquilino) contrata um seguro mediante o pagamento do prêmio do Seguro Fiança, e o beneficiário desse seguro é o locador (proprietário). (Veja artigo 23, XI da Lei 8.245/91).

É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. (Veja artigo 43, parágrafo único da Lei 8.245/91).

  • Entregar ao locatário o imóvel alugado em perfeito estado de uso e moradia.
  • Entregar o imóvel com energia elétrica, água, condomínio, IPTU e telefone, quando houver, sem débitos pendentes.
  • Garantir, durante o tempo da locação, a posse do imóvel pelo locatário sem desconforto de qualquer natureza.
  • Responder por problemas estruturais que possam ocorrer no imóvel durante a locação.
  • Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Por despesas extraordinárias de condomínio entendem-se aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como por exemplo:

  • Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel.
  • Pintura da fachada.
  • Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício.
  • Instalação de equipamentos de segurança e telefonia.
  • Despesas de decoração.
  • Indenizações trabalhistas.
  • Fundo de reserva.
  • Fundo de obras.
  • Fundo de melhoria.

Os itens acima são apenas exemplificativos, podendo existir outras despesas condominiais de responsabilidade do proprietário do imóvel.

  • Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação na data estabelecida no contrato.
  • Utilizar o imóvel para a finalidade a que se destina.
  • Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, de acordo com o laudo de vistoria de entrada.
  • Arcar com aluguel e encargos durante o período de reparos, até a entrega efetiva das chaves.
  • Levar ao conhecimento do locador ou da administradora o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja responsabilidade do locador.
  • Executar serviços de responsabilidade do locador somente com prévia autorização.
  • Realizar às suas custas o imediato reparo dos danos decorrentes da conservação, manutenção ou uso do imóvel.
  • Realizar manutenções como limpeza de calhas, rufos e caixa d'água.
  • Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
  • Pagar as despesas de telefone, luz, gás, água, IPTU etc.
  • Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
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